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霍明亮律师:房地产并购法律模式(资产并购、股权并购)

日期:2018-04-26 10:11:45

房地产一直是人们关注的热点,近几年来,商业地产的规模已经是相当大了,所以,需要投资并购,本文就由汉卓律师事务所的房产律师霍明亮来带大家了解一下。


首先,什么是房地产并购?  


房地产企业的并购本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。房地产的并购的动因有很多,或出于一系列调控政策的出台,或出于市场环境的剧变,或出于对获取资本、土地等资源的需要,或出于企业增加竞争力的战略发展,抑或是应优化资源配置的要求。不可否认,万变不离其宗的是,并购是企业实现规模扩张的重要战略选择,也是实现产业结构调整的有效途径。


一般而言,国内房地产企业并购主要采用以下两种模式,一是股权并购,二是资产并购。


股权并购:顾名思义,股权并购是指公司通过现金、债券和股票等途径,对别的企业的资产或股票进行并购,购买的最终目的是获得企业的控制权。此种模式下,股权并购的主体是并购公司和目标公司的股东,客体是公司的股权。目标公司的主体资格仍然存续,只是转为并购公司的子公司而已。


概括地说,股权并购的整套流程大致分为六个部分:一、前期准备;二、签订并购意向书;三、充分的尽职调查;四、评估设计股权并购方案;五、协商签署股权转让协议;六、办理股权变更手续。


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资产并购:资产并购是指并购方与目标企业就购买目标企业的资产或财产,包括设备、厂房、土地使用权、知识产权,甚至债权债务等达成协议,并购完成后目标企业消灭的并购行为。资产并购的主体是并购方和目标公司,客体是目标公司的资产。目标企业在并购完成后主体资格消灭。


资产并购大体程序以及所需要提供的资料,基本与股权并购相类似,在此不做赘述。不同地方在于,由于资产并购涉及所有权转移手续,因此,就每项资产,均需进行所有权的转移和报批手续。也正因为资产并购属于物权上的变化,因此尽职调查的工程量并不大。但是,房地产属于不动产,故房地产资产并购有其特殊之处,受现行法律法规规制。


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税收:税务承担是股权并购与资产并购的另一大显著差异点。总体来看,比起股权并购,资产并购要承担的税赋相对要高,税目也相对较多。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过5%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税。因此,不同的并购模式对于买卖双方影响是不同且巨大的。


审批程序股权并购的审批程序相对简单。与资产并购相比,股权并购无需办理土地或者在建工程的过户和各种证照的更名手续,只需交易双方签订股权转让合同,并办理相应的工商登记变更手续,并购手续相对简单。但是因目标企业性质不同,政府部门的监管态度亦有所不同。对于不涉及国有股权、上市公司股权并购的,通常只需要完成上述步骤即可。

资产并购相对复杂在于每一项资产的权属变更手续复杂、耗时较长。如果进行项目资产并购,由于资产并购实质是开发主体的改变,因此并购完成后要从立项开始,对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续,有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。当然,涉及上市公司重大资产变动的,上市公司还应报证监会批准。


所以,并购双方要树立风险意识,委托专业人士完成法律尽职调查;其次,详尽并合理设计房地产项目并购合同条款,明确权利义务关系,约定救济、担保等具体条款;在此,重视当地税务政策,即使跟踪税务条例更新;最后,鉴于房地产并购交易的复杂性,须严格把关并及时跟踪交割过程。


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