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商品房销售法律法规

日期:2018-04-08 14:45:53

1. 未支付全部购房款前,买房人可否要求房产公司承担迟延交房的违约责任?

一般情况下,此种案件系买方和卖方均存在违约行为,即买方未按约支付全部购房款,卖方未按约向原告交付房屋。而一般房屋买卖合同中都会约定购房者先付清全部房款或者首付款,售方才交房。此种情况下,售方不应向买方支付违约金,且售方还可以行使先履行抗辩权,即要求买方先付清全部购房款,再履行自身义务,约定了违约金和逾期利息的,还可以主张买方按约定支付违约金和逾期利息。

2. 违约方能否行使合同解除权?

我国《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十四条规定是合同的法定解除情形,(二)、(三)、(四)款的立法本意皆是保护守约方,即合同履行过程中,守约方可以从保护自身权利出发,视合同履行情况作出是否解除合同的意思表示。但从法条的字面理解,并未明确第九十四条赋予合同解除权给哪一方,这也就给司法实践设立了一个难题。在司法实践中,行使合同解除权的多见于守约方,违约方行使合同解除权的并不多见。事实上,存在对依法成立并发生法律效力的民事契约以主动违约的形式规避自身风险的情形,如一方故意迟延履行以达到合同法定解除的条件,并以此为由提出解除合同的情形,这明显是对诚信原则的践踏,也不符合《合同法》维护交易安全的立法本意。虽然可以通过违约责任对违约方予以惩罚、对守约方的损失予以赔偿,但这并不利于交易稳定、安全的维护,同样不利于市场秩序常态的促进,与当前国家对房地产市场的政策亦不相符。所以,如果守约方要求违约方继续履行合同,法院会予以支持。

3.开发商出售已抵押房屋未告知买方是否构成欺诈?

购房者购买房屋是为了取得房屋所有权,包括占用、使用、收益、处分各项权能,而不只是为了占有、使用房屋。开发商在出售房屋时故意隐瞒房屋已被抵押给第三人的事实,致使房屋所有权的完整性受到侵害,严重影响交易安全,违反诚实信用原则,已构成销售欺诈。此种情况下,买方可以以欺诈为由要求撤销房屋买卖合同并向卖方主张赔偿。


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